נדל"ן – לא מה שחשבתם

כשרובנו שומעים את המילה נדל"ן – אנחנו באופן אוטומטי חושבים על דירה למגורים. בפועל זה הרבה יותר מזה.
זה עולם ומלואו. בעולם הזה קיימות עסקאות נדל"ן שונות ומגוונות. השוני הוא במהות סוג העסקה.
כן, חשוב לדעת, לא חייבים להיות אנשים עשירים כדי לעשות צעדים ראשונים בנדל"ן.

הנה חמש דוגמאות לסוגי נדל"ן 

1. נכס אישי – הוא נדל"ן צריכה. זה נכס יחיד שלנו לצורך המגורים האישיים. אנו לא רואים ממנו הכנסה או תשואה חודשית.

2. דירה להשקעה – זה נכס נוסף שלנו שמיועד להשכרה למגורים (דירה), או עסקים כמו חנויות ומשרדים.

3. מניות נדל"ן – קניית מניות של חברות בענף הבנייה, או של חברות נדל"ן בארץ ובחו"ל.

4. נדל"ן בחו"ל – מצריך מאתנו רק מימון, אך אין לנו שליטה עליו וקשה לנו לנהל אותו מרחוק. לכן אנו זקוקים לגורם נוסף ברמת אמון גבוהה לצורך ניהול כנכס מרחוק. 

5. נדל"ן יזמי – עסקאות יזם המתחילות לרוב בשלב מאוד מוקדם כמו איתור ורכישת קרקע לבנייה.

בשנים האחרונות, על רקע ירידת שיעורי הריבית בעולם ובזכות ההתאוששות מהמשבר העולמי,
הפכה ההשקעה בנדל"ן לאחת הדרכים המועדפות והמשתלמות ביותר לשימור ערכו של הכסף ולהשגת תשואות נאות.

אם כמו רבים וטובים גם אתם החלטתם לקפוץ על עגלת הזדמנויות ההשקעה בנדל"ן,
בארץ או בעולם, כדאי שתכירו את ההבדלים בין סוגי ההשקעות העומדים בפניכם ותבחרו בהתאם ליכולותיכם וצרכיכם את סוג ההשקעה ההולם אתכם.

אני מזמינה אתכם לבחון את עצמכם 

איזה סוג של השקעה בנדל"ן מתאימה לך?

ממש כמו בעולם ההשקעות בניירות ערך, גם בתחום הנדל"ן יש הבדלים גדולים בין אפיקי השקעה.
יש כאלה הבוחרים להשקיע את כספם כבר בשלב היזמות המסוכן יותר אך גם הרווחי יותר.
ולעומתם יש כאלה המעדיפים לבוא אל המוכן ולהשקיע בנכס רק ברגע שהגיע לשלב המניב שלו, מה שמאפשר להם ליהנות מסיכון מוגבל ומהכנסה פאסיבית קבועה לאורך זמן.

בכדי לבחון לאיזה סוג של משקיעי נדל"ן אתם שייכים, תצטרכו להשיב לעצמכם על שאלות בסיסיות.

 מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים להיחשף אליה?

תחום יזמות הנדל"ן נחשב למסוכן יותר מהשקעה בנדל"ן מניב, מאחר שבדרך אל הרווח נדרש היזם להתמודד עם אתגרים רבים,
שחלקם כלל אינם נמצאים בשליטתו. בין הגורמים שעליו לקחת בחשבון עם כניסתו לפרויקט נציין את עלויות הקרקע,
את עלויות הבנייה, את ההיטלים והמסים השונים, וכמובן את עלויות המימון ותזרים המזומנים לאורך כל שלבי הפרויקט. לעומת זאת,
משקיע בנדל"ן מניב צריך לבחון בתחילת הדרך בעיקר את רמת הסיכון הנגזרת להשקעתו מעלויות המימון והעלויות הנדרשות לעיתים לצורך השבחת הנכס.

שני סוגי המשקיעים צריכים כמובן לתת את הדעת לתחזיות לגבי השינויים במחירי הנדל"ן באזור בו הם פועלים,
כגורם מרכזי שעלול לסכן או לשפר כדאיות השקעתם במקרה של ירידת או עליית מחירים. גם תיזמון הכניסה להשקעה
עשוי/עלול להשפיע מאוד על רמת הסיכון שאליה נחשפים שני סוגי המשקיעים.

מהי התשואה שאתם מצפים לקבל בתמורה לסיכון?

שיעור התשואה שמצפה המשקיע להשיג בעסקה יזמית הוא גבוה יותר, מאחר שהתשואה הגבוהה מהווה פיצוי על הסיכון הגדול יותר.
לעומת זאת, משקיע בנדל"ן מניב שמייצר לו תזרים מזומנים שוטף מדי חודש מרגע ההשקעה,
יכול להרשות לעצמו להסתפק בתשואה נמוכה יותר. נציין כי בעוד שבישראל המחירים בשוק הנדל"ן נמצאים בשיא
והתשואות כבר ירדו לרמה חד ספרתית צנועה, במדינות כמו ארה"ב ניתן למצוא הזדמנויות השקעה בנדל"ן במחירים אטרקטיביים,
עם פוטנציאל תשואה של עשרות אחוזים.

 האם אתם מוכנים לחכות מספר שנים לאקזיט, או מבקשים הכנסה פאסיבית מדי חודש?

משקיע שמצטרף לפרויקט יזמי צריך לקחת בחשבון שהוא הולך "להשכיב" את כספו למשך תקופה של שנתיים עד חמש שנים בממוצע,
אולם בסוף הפרויקט הוא צפוי לבצע אקזיט שיפצה אותו על הזמן והסיכון, כשימכור את הנכס שבנה מאפס במחיר מלא.
לעומת זאת, משקיע בנדל"ן מניב יכול לצפות לקבל החזרים על השקעתו כבר מהחודש הראשון,
כך שמדי חודש זורם חזרה לכיסו נתח מההשקעה בתוספת התשואה עליה.

האם אתם מעדיפים להיות מעורבים בתהליך הקנייה, הבנייה וההשכרה, או שתעדיפו לתת לגורם מקצועי לנהל את ההשקעה?

התשובה לשאלה זו תלויה בלא מעט אלמנטים הקשורים לאופיו של המשקיע, לכישוריו ולמידת המקצועיות שלו בתחום הנדל"ן,
וגם במרחק שלו מהמקום בו הוא משקיע, מעומק הכיס ואורך הנשימה שלו.

משקיע שבוחר להצטרף להשקעה בנדל"ן מניב, יכול ביתר קלות להעביר את שרביט הניהול,
הטיפול במימון והתפעול השוטף של הנכס, למשך כל תקופת ההשקעה, לידיה של חברה המתמחה בכך ובתנאי שמדובר בחברה מקצועית ואמינה.
עם זאת, גם משקיע לא מנוסה יכול להצטרף לעסקאות יזמיות שמבצעים גופים גדולים, כשותף פיננסי שקט.

הגורם הקריטי: מימון ומשכנתא 

נושא המימון בכלל, ונושא המשכנתא בפרט, הוא הגורם החשוב ביותר בביצוע עסקת נדל"ן, ואולי אפילו נושא קריטי.
עולם המשכנתאות רחב ומגוון ויש בו מענה לכל סוג עסקה ופתרון לכל אתגר פיננסי.

בניית משכנתא נכונה מתחילה ממטרת המשכנתא. אם זו תהיה לדירת מגורים אישית, המשכנתא שונה לחלוטין מזו לדירת השקעה.
הסוד הגדול בנושא המשכנתאות היא בתכנון הראשוני, ולא כמו שהרוב חושבים בריבית שמשולמת ביום החתימה. 

תשלומי משכנתא עלולים להעלות במשך תקופת ההחזר בעשרות אחוזים, וכך אתם יכולים למצוא את עצמכם משלמים החזר 7000₪ בחודש,
כשבפועל התחלתם לשלם רק 5000₪. הפרש כזה יכול להכניס אתכם לסחרור, תזרים שלילי במשפחה, ותוך 4 שנים תהיו עם חובות של 100,000₪ מבלי לשים לב. 

אני ממליצה לפנות לבעל מקצוע בתחום משכנתאות כדי שיבנה לכם משכנתא יציבה,
משתלמת ובעיקר נכונה עבורכם. בדיוק כמו שלא תוותרו על  ליווי עו"ד בעסקת נדל"ן – כך גם אל תוותרו על ליווי בתחום הפיננסי.

לסיכום – נכס נדל"ני הוא ביטחון כלכלי יציב, בר מימוש מהיר ונותן לנו רשת ביטחון. בשעת משבר כלכלי ניתן להשתמש בו כפתרון לפריסת חובות,
או קבלת הלוואות גדולות לטווח ארוך עם החזר נמוך. 

כמו בדוגמא של צבירת חובות בשל משבר קורונה – בנק ישראל נתן הוראת שעה שבה ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה לסגירת חובות דרך הנכס שבבעלותנו,
הלוואה בסדר גודל של עד 70% מערך הנכס.

אגב, חשוב מאוד לדעת שתוקף הוראה זו הוארך עד היום האחרון של חודש ספטמבר 2021. 

חינוך פיננסי לילדים

כן, כן יש דבר כזה. מריאנה איתן מבהירה ש"כסף באמת לא גדל על העצים", אבל יש לה גם תשובות איפה הוא כן גדל. מומלץ בחום

קרא עוד

נדל"ן – לא מה שחשבתם

כשרובנו שומעים את המילה נדל"ן – אנחנו באופן אוטומטי חושבים על דירה למגורים. בפועל זה הרבה יותר מזה. זה עולם ומלואו. בעולם הזה קיימות עסקאות

קרא עוד

סדר כלכלי בבית

כשאומרים לכם סדר כלכלי, על מה אתם חושבים? אני עושה סדר כזה בכל שלושה חודשים, סדר שכולל מעקב אחרי הכספים שלי. לוקחת את מגירת המסמכים

קרא עוד
דילוג לתוכן